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关于征求《平凉市物业管理条例》 意见建议的公告
作者:佚名   阅读:次    发布日期:2018年06月05日 

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关于征求《平凉市物业管理条例》意见建议的公告

 

按照20176月《市人大常委会关于开展物业管理立法工作的通知》要求,8月市政府成立物业管理立法工作领导小组,并印发了《平凉市物业管理立法项目实施方案》,具体由市住建局牵头负责《平凉市物业管理条例》的起草工作。从201710月份开始,负责起草的相关人员认真学习了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等有关法律法规和政府规章,同时借鉴参考了全国有关省、市已颁布实施的物业管理法律法规及相关资料。20182月起草完成了《平凉市物业管理条例》,并多次进行了修改完善。为了提高立法工作质量,现将《平凉市物业管理条例(征求意见稿)》进行公告,欢迎社会各界人士提出宝贵修改意见建议,于2018615日前反馈市住建局。

附件:平凉市物业管理条例(征求意见稿)

联系人及电话:沈    8590307     传真:8217256

电子邮箱:2232006916@qq.com

 

 

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         201865

 

 

 

 

附件:

平凉市物业管理条例(征求意见稿)

 

第一章  

    第一条〔立法目的和依据〕为了规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,提高业主自治能力,促进和谐社区建设,优化居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等法律、法规,结合平凉市实际,制定本条例。

第二条〔适用范围〕本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条〔县(区)政府、街道办及社区职责〕按照属地管理,重心下移的原则,县(区)人民政府应当将物业管理工作纳入城市社会管理体系,加强对物业管理工作的组织领导。

街道办事处、乡镇人民政府具体负责对本辖区内物业管理工作实施监督管理,行使下列职责:

(一)负责指导成立业主大会、选举业主委员会的工作;

  (二)组织物业服务企业的综合评定;

(三)建立物业管理服务投诉机制,设立投诉电话和投诉点;

(四)协助和指导老旧小区物业管理工作;

(五)负责召集由县区住房和城乡建设行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位参加的物业管理联席会议。

(六)法律、法规规定的其他职责;

  社区居民委员会的职责:

  (一)指导、监督物业管理工作;

  (二)指导、督促落实物业服务区域内突发事件应急预案的制定、培训、宣传、演练;

  (三)负责物业服务企业的日常监督;

  (四)调解矛盾纠纷;

  (五)指导、监督业主大会、业主委员会的工作;

  (六)听取业主、业主委员会的意见、建议;

  (七)向街道办事处、乡镇人民政府反映物业管理中存在的问题;

  (八)组织物业服务企业、业主委员会、业主代表参加的协商会议。

第四条〔相关部门及职责市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、指导。

  县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督指导。具体负责监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招标投标、物业服务企业交接、物业承接查验,建立物业服务企业信用档案;处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和纠纷。

规划、公安、发改、综合执法、环保、安监、工商、质监、水务、民政、人防等行政管理部门在各自职权范围内,做好相关的监督管理工作,负责接受投诉,在七个工作日内处理并向投诉人答复。 

第二章  业主大会、业主委员会、物业管理委员会

第五条〔业主定义〕依法登记取得房屋所有权的自然人、法人和非法人组织为业主。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理活动中享有业主权利,承担业主义务。

第六条〔业主权利〕在物业管理活动中,业主享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,对物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;  

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)对保修资金和公共收益的使用情况享有知情权和监督权;

(十一)享有要求其他业主、物业使用人等停止侵害他人、公共利益的行为的权利;

(十二)法律、法规规定的其他权利。

第七条〔业主义务〕在物业管理活动中,业主应当履行下列义务:  

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守住宅区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按时交纳物业服务费用;

(五)按照国家和省、市有关规定交纳住宅专项维修资金;

(六)在互联网平台参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动,必须使用实名;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第八条〔业主大会组成〕业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应职责。

业主大会的决定,对全体业主具有约束力。

第九条〔业主大会职责〕业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

(四)筹集和使用住宅专项维修资金;

(五)制定、修改共有部位以及共用设施设备管理、使用和经营等方面的规程;

(六)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

(七)法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第十条 〔业主委员会委员资格〕业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示: 

(一)不具有完全民事行为能力的; 

(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的; 

(四)未按照规定交纳物业服务、公共水电分摊、停车费用满一年和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的; 

(五)违反有关房屋出租规定且未改正的; 

(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的; 

(七)有不良信用记录情节严重的; 

(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第十一条〔业主委员会职责〕 业主委员会履行下列职责:

(一)监督管理业主共有收益;

(二)审核需要业主分摊的费用;

(三)督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用;

(四)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

(五)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼;

(六)法律、法规、业主大会赋予的其他职责。

第十二条〔管理规约规定〕 建设单位应当在交付物业之前,制定临时管理规约,业主大会成立后,由业主大会制定管理规约,原临时管理规约同时失效。业主、其他物业使用人、物业服务企业应当遵守临时管理规约和管理规约。

第十三条〔物业管理委员会成立条件〕住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件的; 

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。 

第十四条〔物业管理委员会组成〕 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立,由业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、社区居民委员会、建设单位等派员组成。  

物业管理委员会人数应当为七至十一人的单数,其中业主成员不得少于总人数的百分之五十。业主成员由社区居民委员会在本物业管理区域内符合相关规定条件的业主中推荐。     

街道办事处、乡镇人民政府确认物业管理委员会成员后应当在三个工作日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 

第十五条〔物业管理委员会职责〕物业管理委员会依法代替业主大会、业主委员会履行职能,就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。 

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。 

第三章 前期物业管理

第十六条〔前期物业企业的选聘〕新建住宅区域在业主大会选聘物业服务企业之前,实行前期物业管理,前期物业管理由建设单位负责组织实施。

建设单位在房屋销售前,应当依法采取招投标方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当整体进行招投标。

第十七条〔物业管理区域划分及备案〕新建住宅物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前,向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示。县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门应当将备案的物业管理区域告知街道办事处、乡镇人民政府。

本条例施行前已经建成并交付,但尚未划分物业管理区域的,由县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主和社区居()民委员会意见后划分。

本条例施行前已经划分物业管理区域,但尚未向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案的,由物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地的县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案。

第十八条〔物业的交付〕建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

新建住宅区应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通讯等专业经营设施设备按照规划设计、工程图纸和服务标准要求建成,经验收合格;

(三)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施和公共服务设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(四)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

(五)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

(六)法律、法规规定的其他条件。

建设单位在交付物业时,应当通知县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门参加,并于交付后十五个工作日内将物业共用部位、共用设施设备明细及相关材料报县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案。

第十九条〔新建住宅区物业承接查验〕物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当按照国家有关规定,与建设单位共同对物业共用部位和共用设施设备进行查验,双方共同确认查验记录,签订承接查验协议。

建设单位应当在现场查验二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内,将物业承接查验记录、承接协议及其他承接查验有关的材料向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案。

业主专有部分由业主查验。出现质量问题的,应当由业主向建设单位提出维修要求。物业服务企业有义务协助业主向建设单位提出维修要求。

第二十条〔前期物业服务费用的承担〕房屋交付前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担。房屋交付后发生的物业服务费用,由业主承担。

第二十一条〔物业管理用房及标准〕新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例且不低于一百平方米的标准,配置物业管理用房。物业管理用房属全体业主所有,未经业主大会同意,不得改变用途。

物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、热、通风、采光等使用功能,并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层,但配置电梯的除外。

规划部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

第二十二条〔住宅专业经营设施设备的管理〕新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位应当依法组织专业经营单位进行竣工验收,竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位进行负责管理。专业经营单位应当接收并依法承担维修、养护和更新的责任。

本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。

第四章 物业服务管理

第二十三条〔物业服务企业管理〕从事物业服务活动的企业,应当依法取得独立的法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,具备与服务相适应的条件。

第二十四条〔物业服务企业的选聘〕一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业。

业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后,业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第二十五条〔物业服务合同签订及备案〕业主、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。

物业服务合同的示范文本按照住房和城乡建设部印发的规范文本执行,且必须符合国家相关法律规定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案。

县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门应当将备案文件及时转交街道办事处或者乡镇人民政府备存。

物业服务合同对全体业主具有约束力。

第二十六条〔物业服务内容〕物业服务内容主要包括下列事项:

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共区域环境卫生的维护;

(三)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

(四)公共绿化的养护;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

(六)物业档案的保管;

(七)物业服务合同约定的其他物业服务事项;

(八)法律、法规规定的其他事项;

第二十七条〔服务企业诚信与违约〕物业服务企业应当依法诚信,按合同约定提供优质物业服务,树立良好形象。

物业服务企业未依照法规、合同约定全面提供物业服务的,街道办事处(乡镇人民政府)应当录入物业服务企业信用档案作为监督依据,酌情给予相应处理。

物业服务企业未履行合同约定,造成业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第二十八条〔物业档案〕物业服务企业应当妥善保管物业档案,不得损毁档案资料,不得擅自泄露业主信息;业主自行管理的,业主委员会履行档案保管义务。

第二十九条〔物业项目经理〕物业服务企业应当建立物业服务从业人员档案,实行项目经理责任制,并在物业管理区域公示项目经理姓名和联系方式。

业主委员会根据业主意见,要求物业服务企业更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域公示。

第三十条〔物业服务收费〕物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则,实行政府指导价和市场调节价,具体办法由县(区)价格行政主管部门会同县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门制定。

物业服务费用主要包括以下事项:

()管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

()物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

()物业管理区域清洁卫生费用;

()物业管理区域绿化养护费用;

()物业管理区域秩序维护费用;

()办公费用;

()物业服务企业固定资产折旧;

()物业服务合同约定的其他事项。

第三十一条〔物业服务收费公开制度〕物业服务单位应当在物业管理区域内公示物业服务单位名称、服务内容、服务标准、收费标准、收费依据以及监督举报电话,接受业主和物业使用人监督。物业服务单位不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示的费用。

第三十二条〔物业服务费交纳〕业主应当遵守临时管理规约,按照物业服务合同约定履行缴费义务。

业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过到户催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;无正当理由逾期仍不交纳的,物业服务企业可以按约定申请仲裁或者依法提起诉讼。

经两次以上催缴或申请法院执行欠费,仍不缴纳的,街道办事处(乡镇人民政府)可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费,但不得向业主收取服务费等额外费用。

第三十三条〔公共区域水、电、热价格〕住宅物业管理区域内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用热价格按照当地居民使用价格标准执行。

第三十四条〔安全隐患防范和消除〕物业管理企业应自觉接受公安机关的监督指导,贯彻预防为主,人防、物防、技防相结合原则,建立完善住宅区域内设施。

在物业区域范围内,安设报警系统、电子监控系统,设置防盗、防火、防事故的警示牌,告知业主对未成年子女管理教育,不得损坏区域内花草树木、车辆等设施,配置由公安机关培训的保安人员,加强小区巡逻、检查,发现犯罪嫌疑人员和易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或发生刑事、治安案件和各类灾害事故,应立即报告公安机关,协助业主报警,保护人身安全,协助疏散居民,抢救伤员,保护现场。

保安人员应当正确履行义务,不得侵害居民合法权益。

第三十五条〔物业企业续聘和重新选聘〕物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域显著位置公告。 

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置公告。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方仍具有约束力。

第三十六条〔物业服务企业交接〕业主大会决定解聘或者自动退出的物业服务企业,应当在解聘、退出之日在业主委员会,或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

(一)移交物业档案;

(二)移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产;

(三)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

退出物业管理区域前,被解聘或自动退出的物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

第三十七条〔物业服务交接的监管〕街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监管。

被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交资料的,业主委员会可以向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门投诉,主管部门应当及时处理,必要时也可以请求公安、司法机关协助。

第三十八条〔信用信息监督〕县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门应当建立物业服务企业履约信用监督机制,街道办事处、乡镇人民政府、社区居()民委员会应当健全物业服务企业和从业人员信用档案,记录违法、违规违约和诚信履约信息,作为监督依据。

街道办事处、乡镇人民政府、社区居()民委员会应当协助开展物业服务企业信用信息的征集工作。

第五章  物业的使用和维护

第三十九条〔物业管理区域禁止的行为〕业主、物业使用人应当按照规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

业主和物业服务企业在管理区域内禁止下列行为:

(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

(二)破坏或者擅自改变服务外观;

(三)破坏或者擅自变动服务承重结构、主体结构;

(四)破坏或者擅自占用改建物业共用部分;

(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

(七)存放、铺设超负荷物品;

(八)发出超过规定标准的噪音;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(十)违反法律法规以及管理规约,改变服务用途,将住宅改变为经营性用房;

(十一)乱丢垃圾,高空抛物;

(十二)损毁树木、园林;

(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

 第四十条〔商住混合楼经营者禁止的行为〕商住混合楼使用商业用房的经营者,不得从事下列行为:

(一)经营性娱乐活动;

(二)改变房屋承重结构,超荷载存放物品;

(三)生产、销售、贮藏有毒、易燃、易爆、腐蚀等危险物品;

(四)产生不符合排放标准的油烟、废气或者异味、有害的气体;

(五)产生影响他人正常生活的噪音、振动;

(六)影响他人正常生活的其他行为。

第四十一条〔占用、挖掘道路、场地管理〕业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

专业经营单位因维护、更新、改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当告知业主委员会和物业服务企业,并于施工前在物业管理区域内公示,采取安全保障措施,施工结束后及时恢复原状。

第四十二条〔物业使用随附义务〕业主、物业使用人在使用物业时应当依照有利安全、团结互助和公平合理的民法原则,正确处理用水、排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。履行物业随附的配合义务。

因不配合妨碍维修、养护、更新和改造,给其他业主、物业使用人造成损害的应承担相应法律责任。维修、养护、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状,给业主、物业使用人造成损失的,应当给予补偿。

物业相邻一方因物业使用中漏水、通行、噪音等给另一方造成损害的,物业服务企业应履行制止、劝解的义务并协调处理矛盾纠纷。协调无法解决时,受害人可向人民法院提起讼诉。

第四十三条〔物业装饰装修〕业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修安全、环保等规定,并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主或者物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项,签定装饰装修管理协议,并进行现场监督。

第四十四条〔车位管理〕物业管理区域内利用共有场地设置的停车泊位,属于全体业主共有,建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定,所得收益扣除管理服务成本后,归全体业主所有。

物业管理区域内的机动车停车场(),应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,经业主委员会同意后,可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。

物业管理区域内停放车辆,不得占用公共绿地、公共健身娱乐场地,不得堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他机动车通道,不得妨碍其他车辆和行人通行。

工程车辆和大中型客货车辆不得在物业管理区域停放,但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外。

物业服务企业应当履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

第四十五条〔共用物业经营收益〕利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。经营收益去除成本后,归全体业主所有。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或者共用部位、共用设施设备和业主共有房屋的维修、更新、改造,也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费。

经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当接受业主和社区居()民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内公示。

前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时,物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审计,并在物业管理区域内公示审计结果。

第四十六条〔工程质量保证金管理〕建设单位应当依照国家规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。足额留存工程质量保证金。

建设单位在工程质量保修期限内不履行或者延迟履行保修义务的,业主、业主委员会或者物业管理委员会应当向建设工程质量监督管理部门提出建设工程质量保证金使用申请。建设工程质量监督管理部门现场核实属于质量保修责任范围的,业主、业主委员会或者物业管理委员会组织维修,费用从建设工程质量保证金中支出。

建设工程质量保证金退还前,建设工程质量监督管理部门应当将拟退还的建设工程质量保证金事项在相关物业管理区域内公示,公示不得少于三十日,公示期满无异议的予以退还。

第四十七条〔专项维修资金管理〕住宅物业、小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,售房单位应当交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金用于国家规定的保修期届满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

专项维修资金的交存、使用、管理和监督,按照国家和本省、市的有关规定执行,实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则进行管理。

住宅专项维修资金归集和使用,补交和续交及具体管理办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。

第四十八条〔不属于专项维修资金使用范围〕下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、公用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、公用设施设备的维修和养护费用;

(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

(六)依法不得列支的其他费用。

第四十九条〔维修资金决算、审价、续筹〕物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入维修工程成本。

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,由物业管理委员会制定续交方案。

第五十条〔应急维修范围〕住宅物业建设工程质量保修期满后,在物业管理区域发生下列危及住宅物业或者人身、财产安全,需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造的,物业服务企业应当及时组织应急维修,并同时向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门提出住宅专项维修资金使用申请:

(一)屋面渗漏的;

(二)楼体外立面脱落或者有脱落危险的;

(三)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(四)电梯故障危及人身安全的;

(五)消防设施故障的;

(六)供水中断,专业经营单位负责维修、养护之外的,共用管道障碍;

(七)危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。

物业服务企业未及时组织应急维修,或者未选聘物业服务企业的,业主委员会或者物业管理委员会应当组织应急维修。

应急维修费用自申请受理之日起二个工作日内,从相关业主的住宅专项维修资金分账户中按照物业建筑面积分摊比例支出;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中支出。应急维修费用的使用,应当经过审计并向业主公示。

第六章 法律责任

第五十一条〔行政责任〕物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关行政主管部门,不依法履行物业监督管理职责,发现违法行为不予查处,发生严重危害后果,情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法依规追究党政纪律责任,造成严重危害后果的,依法追究相关人员失职渎职的法律责任。

第五十二条〔建设单位违规处罚〕建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门依据职责权限予以处罚:

(一)未备案物业管理区域、未在房屋买卖合同中示明备案的物业管理区域、未将前期物业服务合同、临时管理规约向县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门备案的,责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下的罚款;

(二)未按规定配置及移交物业管理用房,或者配置的物业管理用房不符合本条例规定的,责令限期改正,给予警告,并处十万元以上五十万元以下的罚款;

(三)未在规定期限内提出召开首次业主大会会议申请的,或者未按规定提供筹备首次业主大会会议所需材料的,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款;

(四)在前期物业管理中,对未通过招投标或者未经批准采用协议方式选聘物业服务企业的,门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款;

(五)未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;

(六)未按规定向物业服务企业移交有关资料,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;

(七)未按规定通知县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门参加共用部位、共用设施设备移交或者未按规定备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;   

第五十三条〔物业企业违规处罚〕物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门依据职责权限给予处罚:

(一)未按规定对接管的物业服务项目进行承接查验的,给予警告,责令限期进行查验,并处一万元以上十万元以下的罚款;

(二)在服务过程中,不尽服务义务,未按规定履行监督、劝阻、制止和报告义务的,给予警告;造成严重后果的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(三)擅自终止物业服务的,责令限期改正,给予警告,并处十万元以下的罚款;

(四)物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,责令限期改正,逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;

(五)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

(六)被解聘的物业服务企业违反规定在退出物业管理区域前未维持正常的物业管理秩序的,责令限期改正,逾期不改正的,处十万元以下的罚款;

(七)未按规定办理退出交接手续,移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(八)未书面告知业主或者物业使用人在房屋装饰装修中应当禁止的行为和注意的事项或者未签定装饰装修管理协议的,处三千元以上五千元以下的罚款;

(九)损毁物业档案资料、擅自泄露业主信息,造成严重后果的,处一万元以上五万元以下的罚款,给业主造成损害的,依法承担赔偿责任。

第五十四条〔擅自改变公共建筑和共用设施用途等的处罚〕违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共有设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)擅自占用设施设备所处空间,影响设施设备检查、维护的;

第五十五条〔擅自改变物业使用性质的处罚〕违反本条例规定,擅自改变物业使用性质的,由县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

第七章   

第五十六条〔业主自行管理规定〕经业主或业主大会决定自行管理物业的,参照本条例执行。业主实行自行管理的,应当接受县(区)住房和城乡规划建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督指导。

第五十七条〔有关用语解释〕本条例中有关用语的含义:

(一)物业,是指房屋及其配套的设施设备和相关场地;

(二)物业使用人,是指通过租赁、借用等手续,合法获得房屋占有权、使用权的个人或者单位;

(三)共有部位,是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备、井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;

(四)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、化粪池、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第五十八条〔实施日期〕本条例自 年 月 日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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